本文摘要：2014年，外滩一宗董家舟地块凭借248.5亿元成交价，创下了前一年新鸿基217.7亿元夺下徐家汇地块的纪录。六年后，上海地王纪录将要再度被创下，且乘势突破300亿大关......据上海土地市场的公告表明，2020年2月11日，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块于当日月上海证券交易所。

2014年，外滩一宗董家舟地块凭借248.5亿元成交价，创下了前一年新鸿基217.7亿元夺下徐家汇地块的纪录。六年后，上海地王纪录将要再度被创下，且乘势突破300亿大关......据上海土地市场的公告表明，2020年2月11日，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，即徐汇滨江西岸金融港地块于当日月上海证券交易所。近几年的土地市场，上海转让的巨无霸地块屈指可数，徐汇滨江作为上海中心城区硕果仅存的供大规模、高起点、成片规划研发的地区之一，土地价值大自然不言而喻。

据观点地产新媒体查询得知，该28个地块为无底价上海证券交易所转让，起始价高达310.2亿元，增价幅度为200万元，上海证券交易所累计时间为2020年2月20日15时30分，保证金为65亿元人民币。根据转让文件表明，该28个地块归属于招商、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会出租住宅、广场用地，地上土地面积32.37万平方米。其中，转让面积23.13万平方米；地下水平投影占地面积28.58万平方米。建筑面积方面，地上计容建面为108.7万平方米，地下建筑总面积不多达71万平方米，其中地下商业面积不多达6万平方米，总研发规模大约180万平方米。

此外，该地块定位也更为高端，转让文件中具体回应，地块将充分利用徐汇科创富含资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，构成世界级金融产业发展平台，媲美外滩和陆家嘴，打造出上海国际金融中心的新增长极。目前，上海正在徐汇滨江地带建设新型智慧城区。据上海徐汇区公布的近期信息，徐汇滨江将竣工世界级滨水对外开放空间，建构以西岸传媒港、西岸智慧谷、西岸金融城三大产业相承托的国际创意创新产业群。

而市场也对这片区域的未来具有较为低的预期。据报，徐汇滨江地区发售的楼盘均价基本大约在10万元/平米左右。上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体回应，徐汇滨江西岸金融港地块310亿的起价虽低，但楼板价算下来也就每平米3万元左右，在合理范围之内。

新的地王是因为总面积大，体量大产生的纪录，市场也不要过度理解。苛刻的管理制度门槛徐汇滨江西岸金融港地块在实申请人阶段就受到外界普遍注目，原因除了高达65亿元的保证金外，还因为其苛刻的准入条件。根据规划，该地块受让人须按转让年限持有人地块内还包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的出租住宅。

据测算，该地块180万平方米的研发体量，仅有必需的开发成本就将超过300-400亿元，再行再加310.2亿元的土地价格，整个项目的投资或多达700亿元。如此极大的体量即便对于龙头房企来说，都是十分有挑战性的工作。明确来看，地块中虽有部分住宅可以销售，用作回笼资金，但住宅部分体量并不大，仅有47100平方米；而出租住宅部分则是要靠租金来重复使用投资资金，面积为156464平方米，是住宅部分的将近3倍，回笼资金较快。

然而，做到研发只是第一步，必须谦和100%商业部分、60%的办公部分，这意味著对企业先前长年的经营管理能力明确提出了很高的拒绝。在转让流程中，投标人还须要签订承诺书，在承诺书中规定了违背持有人物业及项目公司禁令出让的明确罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内无法参予上海土地市场交易。

谜样申请人在如此苛刻的管理制度门槛下，新的地王到底不会花落谁家？市场上的猜测一时间甚嚣尘上。在一片众说纷纭中，1月19日，上海土地市场发布实申请人结果显示，徐汇滨江西岸金融港地块共计拒绝接受5人次的咨询，有效地实申请人共计2名，申请人法院编号为2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

上海中原地产市场分析师卢文曦辨别，此次竞拍的参与者大概率是一个由地方央企或国企构成的联合体。他回应：这么低的管理制度门槛，说白了，需要参予的企业只不过屈指可数。另有消息爆出，最后该地块或将由香港置地+五谷丰登联合体夺下。

卢文曦回应，有一定的可能性。此次转让十分特别强调企业运营项目的能力，香港置地作为港资企业，对于商业、办公的策画能力十分强劲，较为符合这方面的条件。

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