本文摘要：过去几年，房企采行的广泛策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市仍然被列入禁区。2017年，这个区域战略有可能必须新的锚定了。在一二线城市出租汽车升级后，不受阻塞效应影响，三四线城市对一线城市及热点二线城市阻塞效应的接续起到显著。中原地产研究中心4月24日公布的数据表明，截至目前，50个重点城市2017年的卖地收益为7645.3亿元，同比下跌53.3%。 但在一系列约束性政策下，低溢价、低单价地块经常出现数量有所增加。

过去几年，房企采行的广泛策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市仍然被列入禁区。2017年，这个区域战略有可能必须新的锚定了。在一二线城市出租汽车升级后，不受阻塞效应影响，三四线城市对一线城市及热点二线城市阻塞效应的接续起到显著。中原地产研究中心4月24日公布的数据表明，截至目前，50个重点城市2017年的卖地收益为7645.3亿元，同比下跌53.3%。

但在一系列约束性政策下，低溢价、低单价地块经常出现数量有所增加。4月以来，江苏启东，江苏苏州辖的吴江市，浙江嘉兴、衢州等地倒数拍电影出有高价地，启东最低地价穿过7000元/平方米关口，并经常出现80家房企抢夺一块宅地的局面。不只是长三角。今年2月，恒大的8个投资部曾在报纸刊出整版广告购得珠三角土地，目标城市还包括广州、深圳之外的东莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。

另外，碧桂园、华夏幸福、绿城等千亿房企也在通过产业地产、特色小镇等模式打进三四线城市甚至县乡区域。土地是房企规模的主要承托，拿地动态则是其对后市辨别的体现。

历史经验告诉他我们，对于区域自由选择和战略路线的精确辨别可以成就一家房企，如2009年以后，主要业务在三四线城市的恒大改向一二线攻城略地，最后在2016年构建了销售规模的登顶；同时，对于区域的失当自由选择碰上楼市危机期也有可能改置一家房企于风雨飘摇之中。眼下，房企才成功三四线禁地，不会是一个历史的自由选择吗？三四线的机会今年新房销售的确实机会在三四线城市。3月底，世联行董事长陈劲松对经济观察报回应。

陈劲松的辨别依据是，一二线城市是本轮调控的重灾区，成交量价皆不悲观。正如当代置业继续执行董事兼任总裁张鹏所说：一二线城市既缩房价又缩地价，利润是相同的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没地方投，利息支出、成本都在那摆着，认同要向价值洼地的三四线城市流向一部分。今年一季度的房价数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据表明，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比上升16.3%，三线城市则同比快速增长了35.84%。

北京317新政实施一个月后，房价经常出现18个月来的首次环比暴跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大上涨，如广东惠州3月房价环比下跌了18.28%，名列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比下跌了15.76%。中金公司预测，三四线城市2017年上半年仍将展现出强大，销售均价未来将会同比快速增长5%-10%，销售面积同比快速增长10%-15%。兴业证券房地产首席分析师阎常铭回应，此轮三四线楼市行情是由特杠杆而来的，过去几年三四线城市杠杆率在50%-70%，今年到了80%。因此，杠杆跑到三四线城市去了。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进也找到，目前还包括湘潭、潍坊、沈阳、资阳等城市，去库存的态度还是很具体的，和主流调控不一样，部分城市在公积金贷款方面仍有较严格的政策。有券商做到过三四线城市调研，表明用按揭缴纳去库存是一个普遍现象，很多按揭利率优惠幅度比数据统计资料还要大。土地供应上，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，早于在两三年前，部分三四线城市早已开始著手停止供地或上升供地，如江西南昌去年商品房土地供应量上升两成，为近4年新高。

在去库存的思路下，未来1-2年部分三四线城市的供求关系有可能获得提高。来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告表明，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市（不含部分县级市），可作为研发房企未来转入的最合适城市。对于去化周期大于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑到机会性布局，实行快进快出的策略，短期内为公司规模做到贡献。

探讨城市圈事实上，在今年3月的年报或业绩会上，不少主流房企已流露出对三四线城市的注目。旭辉在其年报中阐释：强劲三线城市依赖产业和人口引入的优势，再加受益于与邻接大型城市融合的都会化趋势，在2017年的市场调整期是最有一点注目的城市板块之一。新城控股高级副总裁欧阳捷回应，除热点城市外，新城控股也在注目的环大城市周边的中小城镇，比如广州周边的东莞、惠州等地，北京周边还包括武邑、香河、永清，是未来市场的机会点。

花样年董事会主席潘军则指出要在五六线城市中寻找机会。潘军在对经济观察报的采访中说道，五六线不存在行业统合的机会，这对身形较为小、管理灵活性的中小型房企来说是个优势。可以显现出，并不是所有三四线城市都受到冷玉女。

一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报回应，房企内部区分的一二线与三四线往往与外界定义有所不同，不会根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素将城市展开区分。上述人士称之为，房企目前注目的三四线城市有两个特征，一是坐落于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是坐落于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。在千亿房企中，碧桂园是依赖三四线城市走进规模扩展之路的典型。

2016年，碧桂园追加土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。2017年6163亿元可售货值中，大约43%的目标市场为三四线城市。

近期数据表明，碧桂园一季度销售额已超过1506.6亿元，同比大幅提高251.4%。碧桂园的一位区域总回应，碧桂园在自由选择城市和拿地时会做到基础调研和综合辨别，把市场去化率和价格预判展开分析。

从财务指标上看，内部收益率、土地利润倍数能无法超过拒绝，是决策的主要依据。碧桂园拿地的纪律，一是不拿面粉比面包喜（楼面价低于房价）的土地；第二，如果预测未来房价要涨10%-15%才能有充足赢利，一般就不拿了。

一般坐落于都市圈中的强劲三线城市都能超过这个拒绝。上述区域总说道，碧桂园今年的计划是在深圳周边的东莞和惠州建10个科技小镇。对于房企而言，通过小镇的研发运营可以提供更为便宜的土地，并在先前运营中可以之后提供平稳的现金报酬。利润率难题过去几年，对大多数全国化布局的房企来说，一二线城市是销售额和利润贡献的主要来源：在恒大2016年销售额中，一二线城市的贡献占到比67.4%；万科去年追加了173个项目，有88.3%坐落于一二线城市；即便追加土地储备以三四线居多，碧桂园2016年销售额中仍有59%的比例来自一二线城市。

业内普遍认为，三四线城市蛋糕小，没规模发展的空间。同时，在一二线城市做到一个项目，取得的销售额和盈利规模相等于在三四线城市做到三到五个项目，但代价的成本大得多。同时，随着城市圈和城际交通的发展，三四线城市的基础设施建设、人口和产业的发展已日益分化。因此仍有不少房企意图从三四线楼市中拿起脚来。

4月21日，深圳国资房企深圳控股就减缓了对三四线城市土地的处理工作，上海证券交易所出售5家间接全资附属公司的全部股权，上述公司分别于江苏泰州、广东佛山享有并未研发土地合约100.47万平方米。据深圳控股年报，2016年，其深圳项目平均值毛利率大约为49.9%，其他一线城市平均值毛利率大约为36.1%，二线城市平均值毛利率大约为31.8%，而三线城市平均值毛利率仅有为11%。

万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、沈阳、南充、南通等12个三四线城市展开了计提存货跌价打算，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价打算金额快速增长82.3%。浅职院房地产研究所所长邓志旺认为，和深圳控股一样，很多开发商挤压三四线城市项目，主要是基于管理和利润上的考量。

如果市场规模过于大，企业不能操作者一到两个项目，这很难构成品牌效应，也无法通过溢价带给利润的提高，这种规模快速增长毫无意义。对于三四线的转好，深圳控股董事长吕华指出主要是不受政策驱动，从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种转好或者快速增长很难持续。未来政策因素淡化后，房地产的趋势必定不会向一二线城市，尤其是重点的一二线城市重返。

中信建投认为，根据历史经验，一二线城市经常出现向下的拐点后，三线城市往往展现出不会迟缓；一旦向上的拐点经常出现，三线城市也不会实时暴跌。目前整体流动性依旧严格，但严格边际早已开始收窄。

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